为深化“放管服”改革和优化营商环境，减审批、强监管、优服务，促进市场公平竞争，统一土地出让、规划许可和房产登记阶段建设项目的建筑面积计算标准，深入推进建筑面积承诺制改革，2018年市政府出台了《中国竞彩网首页市市区建设项目建筑面积管理办法（试行）》。为了进一步落实《中国竞彩网首页市市区建设项目建筑面积管理办法（试行）》的相关要求，进一步提升中国竞彩网首页市市区建设工程规划管理的质量和水平，推进建设工程设计方案审查、管理的标准化、规范化，中国竞彩网首页市自然资源和规划局在《中国竞彩网首页市市区建设工程设计方案审查细则（试行）》试行两年多的基础上，进一步对原细则进行了修改完善，正式出台了《中国竞彩网首页市市区建设工程设计方案审查细则》。现就《细则》解读如下：

一、修订的必要性

建筑面积直接对应于容积率计算，是规划管理的核心指标，也是不动产价值实现的最终标准。长期以来全市在规划管理和房产管理工作执行的计算标准不同，客观上造成了诸多不便和问题，加之当前各级政府和广大人民群众对住宅和城市品质提升的需求，综合考虑上述因素制定该《细则》，既是《中国竞彩网首页市市区建设项目建筑面积管理办法（试行）》的配套文件，更是中国竞彩网首页建设项目建设工程设计方案审查的具体要求。

二、制定的原则、依据及起草过程

《细则》在修订时，确定了“链接房产规范、借鉴先进经验、延续特色做法、提升住区品质、体现宜居要求”的原则。

《细则》的制定主要依据《房产测量规范》《建筑设计防火规范》《城市居住区规划设计标准》《住宅设计标准》《江苏省城市规划技术管理规定》（2011版）以及《〈江苏省城市规划技术管理规定〉（2011版）中国竞彩网首页实施细则》等规范。同时在修订过程中合理借鉴、吸收了南京、上海、武汉等地的先进经验，充分考虑了上一轮细则的延续，以体现《细则》的继承性、实用性和可操作性。

2021年11月，根据工作安排，中国竞彩网首页市自然资源和规划局于启动《中国竞彩网首页市市区建设工程设计方案审查相关细则》修订工作，期间市局向社会全面公开征集意见，并同时征求市住建局、市城管局及不动产登记机构和市建设单位、设计单位的意见。前后多次召开座谈会、征求意见会，在充分听取各方意见的基础上，经反复论证研究，形成《细则》最终成果。

三、《细则》的主要内容和特点

本《细则》共三十二条，其核心内容和特点主要体现在以下几个方面：

一是聚焦民生热点问题。《细则》从以人为本出发关注既有住宅电梯加装、非机动车停放，小区人车分流，小户型阳台设置等社会公众普遍关心的热点，科学制定管控要求。其中提出既有住宅加装电梯部分不纳入最小建筑间距计算；住宅小区原则上宜采用人车分流的交通组织形式，同时应合理规划设置访客机动车和非机动车停车区域。小区入口处有条件的应设置出租车停靠泊位。住宅小区设有地下机动车库的各单元电梯，均应通达至每层地下机动车库。住宅小区机动车、非机动车车库坡道应设置顶盖，并做好安全防滑处理；阳台围护结构外围水平投影面积之和不应大于15平方米或者每户阳台围护结构外围水平投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不应大于15%等。

二是突出特色风貌塑造要求。《细则》优化建筑退让、建筑室外标高、建筑外立面、建筑空调室外机、室外晾衣架等具体设置规定。其中提出建筑的空调室外机不得裸露无序设置，应结合建筑立面设计一体化考虑，隐蔽设计，并合理、有序、集约设置空调室外机搁板，着力打造高品质城市风貌。

三是强化单体建筑管理要求。《细则》围绕建筑规划管理中的难点问题，加强单体建筑设计方案管理，对建筑单体设计中的建筑结构层高、建筑挑廊、檐廊、阳台、空调机板、飘窗设计、建筑外围护结构之外的建筑构件、地下室标高等做了细致规定。其中要求住宅建筑阳台最大进深不应大于2.1米，地上部分套内建筑面积超过160平方米的住宅建筑的起居厅层高可适当提高，其中挑高起居厅面积不应超过该户地上部分套内建筑面积的20%，且挑高部分不应超过7.2米。

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